老旧小区改造设计理念4篇

篇一：老旧小区改造设计理念

　　一）总体设计思路：

　　总体设计思路为：现状调研——现状总结——收集建议——出具设计方案——探讨方案——确认方案——初步设计——征求意见——修改初步设计——施工图——建设方确认——确定施工图——施工图审查——交付实施等步骤。

　　通过前期的交流与调研：现将各专业的设计思路作如下分析。

　　（一）景观设计思路：

　　1.功能主义优先，美学效果兼顾

　　现在的小区居住空间不是很大，所以更要重视空间环境没计的实用性，各类空间有不同的功能。让景观的设计更具有前瞻性，并挖掘出多样性的功能，或让景观以某种形态更能吸引参与者互动，利用产生的动能或其他能量来增强小区景观的使用频率及价值，将景观美化与功能性充分挖掘相结合。

　　居住区内合理划分空间领域对调节邻里社会关系和安全防卫也有积极的作用。良好的居住区环境设计，应是结合居民的室外行为规律，将室外空间的公共性、可参与性、可防卫性结合为一体的设计。环境设计必须富于人性情感，尊重人们的需要，进而影响居住者的精神以及生理层面。

　　居住区景观环境改造设计，并不仅仅单纯地从美学角度和功能角度对空间环境构成要素进行组合配置，更要从景观现状要素的组成中突出居住区本身所处自然环境的特色。继承和沿袭居住区景观的历史文脉，是保证城市个性景观和传承城市文化的重要原则。合理的利用现有的场地条件和植被，可以节约居住区改造的成本。设计除了考虑植物绿化和基础设施的配置外，还要充分满足不同居民对于所处环境不同层次的需求，体现人文主义关怀。

　　2.坚持以可持续思想为指导，贯彻“3R”原则

　　可持续发展思想中最基本的表现形式——节约，最终可以体现在“3R”原则上，即减量(Reduce)、再用(Reuse)、再生(Recycle)。通过尽可能减少资源的使用，提高使用效率；充分利用现有的土地和原有材料（包括植被、土壤、砖石等）服务于新的功能，可以大大节约资源和能源的耗费，从而达到建设生态型居住景观的目的。

　　3.生态学理念的有效运用

　　居住区的生态景观设计中包含了自然要素和人工要素。对待这些自然要素，既要尊重原有的地貌环境，又要发挥设计者的主观能动性，在设计时对不可变的因素尽可能巧妙地使其成为设计中有机组成部分，对可变的因素则根据其存在合理与否进行取舍与修饰。在设计进行功能结构划分时，应该在充分考察调研的基础上对景观元素进行合理配置，如在向阳处选择喜光植物,种植绿墙或搭建斜坡以阻挡外部噪音,活动场地种植落叶乔木提供夏季遮荫和冬季透光的需求等,都是充分结合现状自然条件和景观元素特性的例子。

　　生态优化不仅仅是绿化量的增多，要真正的塑造居住区及其周围良好的小气候环境，还要充分合理地利用和营造当地的生态环境。此外，还要综合考虑并建立完善的交通与停车系统、垃圾收集处理系统等，以达到节约能源、减少污染的目的。从景观生态学角度来讲，要把握各种户外空间的尺度和数量关系,形成不同的景观板块,继而增加了景观的多样性,同时确保景观效果与具体尺度的结合,形成合理舒适的景观。

　　（二）建筑设计思路：

　　1.对楼宇墙体局部破损部位修补并对外饰面粉刷美化处理。

　　2.对破损的屋檐、女儿墙、落水管、散水等进行整修。

　　3.对屋面进行保温防水处理。

　　4.修缮入口台阶、楼梯踏步及扶手等。

　　5.更换楼梯间窗、楼道灯、防盗门等。

　　6.重新粉刷楼梯间及公共部位等。

　　7.整理外墙附着物：空调机、防盗网等。

　　8.整理架空线缆，或改为入地处理。

　　9.整修院墙，粉刷或喷涂文化墙。

　　10．对有条件的建筑物进行保温改造可结合外墙粉刷对外立面彻底整修美化。

　　11.对有场地且需要的的小区配建社区服务设施。

　　（三）给水系统设计思路：

　　给水改造应从以下三方面着手：

　　1、居民生活用水未进行分户计量控制的，按照相关规定进行改造；

　　2、对于出现跑、冒、滴、漏现象的老旧管道进行维修及更换，对于不符合现在饮用水卫生标准的管材，进行统一的更换；

　　3、对于未设置室外消火栓的居住小区，按照现行国家消防规定进行设置。

　　（四）排水系统设计思路：

　　改造从以下四方面着手：

　　首先对居住区内所有雨、污水管道以及化粪池进行全面的疏通清淤；对居住区内跑、冒、漏严重的地段进行重点检查，更换或重建局部的管道、检查井等；在新建或重建的道路上，分别建设小区内雨水、污水的管道系统，初步实现雨污分流。

　　有条件的老旧居住区鼓励建设中水回用工程及雨水利用工程。

　　雨污管道改造前，应先对居住区周围管网情况进行摸底，弄清各管道标高，坡向，坡度，做好记录，进行开挖作业时应逐层清理，防止对地下其他管线的破坏，必要时应有相关管线主管单位人员现场协同工作。当管线施工遇障碍物时，优先选择调整排水路由，对于无法避让的地下管线，可以根据管线种类用“U”型管或者检查井连接。

　　为便于小区以后的管网维护，改造中各建筑污水管线接入污水主管处应预留检查井或清掏口，新旧管道交接处，不同管径、管型交汇处应设检查井连接。管网改造完成后，施工单位除绘制竣工图外，还应对改造中潜在的易堵、易漏点进行标注，按清掏频次、重要程度等对检查井、沉淀池以及管网段进行分级，并给管理部门进行交底。

　　中水工程设计，应根据可利用的原水的水质、水量和中水用途，进行水量平衡和技术经济分析，合理确定中水水源、系统型式、处理工艺和规模。

　　雨水利用工程应根据小区实际情况采用雨水入渗系统、收集回用系统、调蓄排放系统之一或其组合。

　　中水回用及雨水回用必须采取确保使用、维修的安全措施，严禁中水、回用雨水进入生活饮用水给水系统。

　　（五）暖通系统设计思路：

　　无集中供暖设施的居住区在条件允许的情况下增设集中供暖设施。有集中

　　供暖设施的居住区，对居住区供暖系统整体改造提升，改造按照以下规定进行：

　　1供暖系统的热力站输出的热量不能满足热用户需求的，应改造、更换或增设热源设备。

　　2供暖系统的锅炉房辅助设备无气候补偿装置、烟气余热回收装置、锅炉集中控制系统和风机变频装置等时，应根据需要加装其中的一种或多种装置。

　　3燃煤锅炉不能采用连续供热辅以间歇调节的运行方式，不能实现根据室外温度变化的质调节或质、量并调方式时，应改造或增设温控装置。

　　4燃煤锅炉房无煤计量装置时，应加装计量装置。

　　5供暖系统的室外管网的输送效率低于90%，正常补水率大于总循环流量的0.5%时，应针对降低漏损、加强保温等对管网进行改造。

　　6室外供热管网循环水泵出口总流量低于设计值时，应根据现场测试数据校核，并在原有基础上进行调节或改造。

　　7锅炉房循环水泵没有采用变频调速装置时，宜加装变频调速装置。

　　8供热管网水力平衡超出0.9~1.2的范围时，应予以改造，并应在供热管网上安装具有调节功能的水力平衡装置。

　　9当室外供暖系统热力入口没有加装平衡调节设备，导致建筑物室内供热系统水力不平衡，并造成室温达不到要求时，应改造或增设调控装置。

　　10室内供暖系统无排气装置时，应加装自动排气阀。

　　11室内供暖系统散热设备的散热量不能满足要求的，应增加或更换散热设备。

　　12供暖系统安装质量不满足现行国家标准《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242的有关规定时，应进行改造。

　　13供暖系统热力站的一次侧和二次侧无热计量装置时，应加装热计量装置。

　　14居住建筑室内系统不能实现室温调节和热量分摊计量时，应改造或增设调控和计量装置。

　　（六）热源及热力站节能改造设计思路：

　　1热源及热力站的节能改造可与城市热源的改造同步进行，也可单独进行。热源及热力站的节能改造应技术上合理，经济上可行。

　　2更换锅炉时，应按系统实际负荷需求和运行负荷规律。合理确定锅炉的台数和

　　容量。在低于设计运行负荷条件下，单台锅炉运行负荷不低于额定负荷的60%。

　　3热力站供热系统宜设置供热量自动控制装置，根据室外气温和室温设定等变化，调节热源测的出力。

　　4采用2台以上燃油、燃气锅炉时，锅炉房宜设置群控装置。

　　5既有集中供暖系统进行节能改造时，应根据系统节能改造后的运行工况，对原循环水泵进行校核计算，满足建筑热力入口所需资用压头。需要更换水泵时，锅炉房及管网的循环水泵，应选用高效节能低噪声水泵。设计条件下输送单位热量的耗电量应满足现行行业标准《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ26的规定。

　　6当热源为热水锅炉房时，其热力系统应满足锅炉本体循环水量控制要求和水温度限值的要求。当锅炉对供回水温度和流量的限定与外网在整个运行期对供回水温和流量的要求不一致时，锅炉房直供系统宜按热源和外网配置两级泵系统，且二级水泵应设置调速装置，一、二级泵供回水管之间应设置连通管。

　　7供热系统的阀门设置应符合下列规定：

　　在一个热源站房负担多个热力站（热交换站）的系统中，除阻力最大的热力站外，各热力站的一次水入口宜配置性能可靠的自力式压差调节阀。热源出口总管上不应串联设置自力式流量控制阀；一个热力站有多个分环路时，各分环路总管上可根据水力平衡的要求设置手动平衡阀。热力站出口总管上不应串联设置自力式流量控制阀。

　　8热力站二次网调节方式应与其所服务的户内系统形式相适应。当户内系统形式全部或大多数为双管系统时，宜采用变流量调节方式；当户内系统形式仅少数为双管系统时，宜采用定流量调节方式。

　　9改造后的系统应进行冲洗和过滤，水质达到现行行业标准《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ26的相关规定。系统停运时，锅炉、热网及室系统宜充水保养。

　　10热电联产热源厂、集中供热热源厂和热力站应在热力出口安装计量装置。改建、扩建或改造的供暖系统中，应确定供热企业和终端用户之间的热费结算位置，并在该位置上安装计量有效的热量表。

　　11锅炉房、热力站应设置运行参数检测装置，并应对供热量、补水量、耗电量进行计量，宜对锅炉房消耗的燃料数量进行计量检测。锅炉房、热力站各种设备的动力用电和照明用电应分项计量。

　　（七）室外管网节能改造设计思路：

　　1室外供热管网改造前，应对管道及其保质量进行检查和检修，即使更换损坏的管道阀门及部件。室外管网应杜绝漏水点，供热系统正常补水率不应大于总循环流量的0.5%。室外管网上的阀门、补偿器等部位，应进行保温；官道上保温损坏部位，应采用高效保温材料进行修补或更换。维修或改造后的管网保温效率应大于97%。

　　2室外管网改造时，应进行水力平衡计算。当热网的循环水泵集中设置在热源或二级网系统额循环水泵集中设置在热力站时，各并联环路之间的压力损失差值不应大于15%。当室外管网水力平衡计算达不到要求时，应根据热网的特点设置水力平衡阀。热力入口水力平衡度应达到0.9~1.2.3以及网采用多级循环水泵系统时，管网零压差点之前的热用户应设置水力平衡阀。

　　4既有供热系统与新建管网系统连接时，宜采用热交换站的方式进行间接连接；当直接连接时，应对新、旧系统的水力工况进行平衡校核。当热力入口资用牙痛不能满足既有供暖系统要求时，应采取提高管网循环泵扬程或增设局部加压泵等补偿措施。

　　5每栋建筑物热力入口处应安装热量表。对于用途相同、建设年代相近、建筑物耗热量指标相近、户间热费分摊方式一致的若干栋建筑，可统一安装一块热量表。

　　6建筑物热量表的流量传感器应安装在建筑热力入口处的计量小室内的供水管上。热量表积分仪应设在易于读书的位置，不宜安装在地下管沟职工。热量表的安装应符合相关规范、标准的要求。

　　7建筑物热力入口的装置设置应符合下列规定：

　　1）同一供热系统的建筑物内均为定流量系统时，宜设置静态平衡阀；

　　2）同一供热系统的建筑物内均为变流量系统时，供暖入口宜设自力式压差控制

　　阀；

　　3）当供热管网为变流量调节，个别建筑物内为定流量系统时，除应在该建筑供暖入口设自力式流量控制阀外，其余建筑供暖入口仍应采用自力式压差控制阀；

　　4）当供热管网为定流量运行时，只有个别建筑物内为变流量系统时，若该建筑物的供暖热负荷在系统中只占很小比例时，该建筑供暖入口可不设调控阀；若该建筑物的供暖热负荷所占比例较大会影响全系统运行时，应在该供暖入口设自力式压差旁通阀；

　　5）建筑物热力入口可采用小型热交换站系统或混水站系统，且对这类独立水泵循环的系统，可根据室内供暖系统形式在热力入口处安装自力式流量控制阀或自力式压差控制阀；

　　6）当系统压差变化量大于额定值的15%时，室外管网应通过设置变频措施或自力式压差控制阀实现变流量方式运行，各建筑物热力入口可不再设自力式流量控制阀或自力式压差控制阀，改为设置静态平衡阀；

　　7）建筑物热力入口的供水干管上宜设两级过滤器，初级宜为虑径3mm的过滤器；二级宜为虑径0.65mm~0.75mm的过滤器，二级过滤器应设在热能表的上游位置；供、回水管应设置必要的压力表或压力表管口。

　　（八）室内系统节能与计量改造设计思路

　　1当室供暖系统需节能改造，且原供暖系统为垂直单管顺流式时，应改为垂直单管跨越式或垂直双管系统，不宜改造为分户水平循环系统。

　　2室内供暖系统改造时，应进行散热器片数复核计算和水力平衡验算，并应采取措施解决室室内供暖系统垂直及水平方向的失调。

　　3室内供暖系统改造应设性能可靠的室温控制装置，每组散热器的供水支管宜设散热器恒温控制阀。采用单管跨越式系统时，散热器恒温控制阀应采用的阻力两通或三通阀，产品性能应满足现行行业标准《散热器恒温控制阀》JG/T195的规定。

　　4当建筑物热力入口处设热计量装置时，室内供暖系统应同时安装分户热计量装置，计量装置的选择应符合现行行业标准《供热计量技术规程》JGJ173的有关规定。老旧居住区燃气主要管道锈蚀老化严重，需统一更换。入户管道也要统

　　一改为衬塑铝合金管，户内挂表改为户外挂表。

篇二：老旧小区改造设计理念

　　老旧小区建筑本体改造要素设计分析

　　摘要：老旧小区建筑小户型较多，实际居住面积较小。随着人口的逐渐增加，人均居住面积逐渐减少，相对拥堵日益加剧。人们生活水平的提升，家用电器的数量随之增加，用电负荷增大，原有线路无法承受，给排水能力也略显不足。房屋表面的老化问题明显，门窗损坏程度严重，防寒隔热效果不够理想，隔温能力极差，采光率较低，通风性能差，房屋内部相对潮湿，因此，进行老旧小区建筑改造工作极为迫切，本文主要针对老旧小区建筑本体改造要素设计进行探究。

　　关键词：老旧小区；建筑本体；改造要素；建筑设计

　　引言

　　当前阶段，国家高度重视老旧小区改造工作，并多次指出要加大老旧小区改造力度，推动惠民生扩内需。国务院办公厅印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发[2020]23号文），这标志着老旧小区改造已上升到全国水平。在中国的许多城市，有大量的老旧小区。这些小区的环境恶化，存在许多问题，如维护、维修和管理缺失、市政配套设施不完善、生活服务配套设施不完善等，均无法满足人民群众美好生活的需求。为此，对老旧小区进行提升和改造，已经成为了当前城市更新和开发建设方式转型的重点内容。

　　1老旧小区建筑改造的意义

　　（1）提高居民幸福感。老旧小区建筑改造是提高人民幸福指数的重要途径之一。在城市发展过程中，有大量的老旧小区和大量的居民。相关部门需要根据国家相关政策，积极推进老旧小区改造，提高老旧小区的公共基础设施质量和安全管理质量。另外，相关部门还需要有序推进老旧小区的综合整治，为居民提供安定、和谐的生活居住环境。因此，老旧小区改造是实现人民群众对美好生活向往的重要举措。（2）老旧小区建筑改造是民心工程、民生工程。在城市发展中，老旧小区主要是指城市、县城（城关镇）建成于2000年底前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的小区。老旧小区是由当地政府、单位出资

　　建设的社区。与现代小区相比，老旧小区无法满足现代居民生活需求和居住标准。在新时代背景下，老旧小区改造既是重要的民心工程，也是关键的民生工程。同时，积极推进老旧小区改造，有利于从根本上解决老旧小区存在的历史遗留问题，有利于提高居民生活品质。

　　老旧小区建筑本体改造现状

　　改革开放以来，我国城市化进程显著加快，区域发展稳定。大多数城市不再盲目建设新项目，而是进入转型建设和适度建设的共生阶段，政府部门对老城区建筑的处理方式也不再是“拆后重建”，而是以改造旧建筑的方式，减少对建筑资源的浪费。老旧小区改造的过程比较复杂，涉及的内容非常多，包括社会方面、经济方面及历史方面等要素，需要相关部门经过详细地实地勘察、验证建筑结构以后，才能开展详细的改造设计工作。先由设计部门结合旧建筑的图纸信息绘制出二维图形，但原有建筑的二维图纸中可能会出现颜色褪色、设计标准不规范等问题，因为年代较久，可能还会出现信息失真等问题，也会增加改造的难度。另外，在老旧小区的改造设计阶段，结合已经存在的信息数据进行分析和总结，还会因为数据较多而面临着较大的分析困难，各设计阶段之间的信息传递是否完整，都会影响着专业之间的交接效率，而且工种之间的改造设计也面临着沟通不足的问题，这些都需要建设方不断地返修与协调。正是因为多环节的工作重复，使设计工作效率有所降低，所以工程的设计环节并不灵活，而且在老旧小区改造中参与工作的人员比较复杂，容易导致工程的混乱。

　　老旧小区建筑本体改造要素设计策略

　　3.1屋顶提升设计

　　针对老旧小区屋顶杂乱，影响城区立面形象的问题，采用拆迁清理、屋顶铺装改造、屋顶绿化、平改坡等技术手段，提升社区立面形象。（1）屋面铺装：美化和优化屋面铺装，铺装形式和颜色与区域立面相协调；结合屋顶景观和休闲设施进行设计，路面材料和形式应满足功能要求。（2）屋顶绿化：屋顶绿化的设计和施工必须满足建筑荷载、防水、抗冻胀、防腐等功能要求；屋顶绿化可分为简单屋顶绿化和花园屋顶绿化。简易屋顶绿化具有重量轻、施工快、维护简单

　　等优点，建议使用。（3）平改坡：楼顶“平坡”改造应充分考虑该地区的实际情况。大规模的转型不应该一刀切，应该有多种风格的变化；应识别原建筑结构，并在不影响建筑结构安全的情况下实施；新增屋面构件和屋面瓦应满足燃烧性能等级和防火间距控制要求。

　　3.2建筑外墙及楼梯修缮改造设计

　　重点对老化破坏严重、搭设施工混乱的立面进行统一整修，做到外观整洁，与周边建筑环境相协调。根据外墙损坏和风化的实际情况，采用完全翻新、局部修补、墙面清洗等措施，优先采用涂料或真石漆粉刷装饰，整体色彩及质感需与周围建筑，景观风貌相协调。根据改造需求及可实施性，对有条件的立面进行增设安全防护栏杆、门窗更换、外墙管线整理、空调外机移位规整、违章防盗网及雨棚拆除等外墙附加构造构件改造。

　　3.3柔性边界设计

　　在老旧小区建筑改造过程中，员工应遵循循序渐进的原则，更加重视改造设计。同时，工作人员需要以居民的需求为依据来提高建筑柔性边界设计的合理性和可行性。首先，设计人员需要科学合理地改造老旧小区外立面造型，以丰富老旧小区建筑界面。同时，设计人员需要将绿色环保理念融入老旧小区改造全过程，例如通过增设绿墙、屋顶花园等方式来柔化老旧小区建筑边界。其次，设计人员需要利用与老旧小区建筑界面存在联系的空间，采用合适的设计方式来提高老旧小区的层次性。最后，设计人员需要根据老旧小区改造需求来适当增加新的建筑。

　　3.4应用BIM技术

　　老旧小区建筑本体改造设计需要科学、系统的设计，否则设计结果很容易出现各种问题，因此BIM技术的应用非常重要。借助BIM技术的模型建立功能，可以提升改造设计的客观性，为后续的工程设计奠定基础。建设方可以先应用

　　BIM技术录入建筑信息，之后将信息数据作为设计的根据，通过三维模型的可视化特性，便于参建各方做出修改决策，可以减少改造方案设计的反复性。BIM技术为老旧小区的改造工作提供了统一的数字化模型式，所以建设方可以依照各专业、改造设计阶段的有效信息传递资料，实现各专业之间的共融。BIM技术模型

　　技术可以服务于旧建筑改造工程的全生命周期，涵盖了虚拟的模型建设，可以支持多专业团队的协同作业，建立起信息共享的工作模式，可以为老旧小区建筑改造工程的全周期提供服务，对建筑的性能做出分析、技术经济做出计算等，能够将BIM技术模型在施工建设中充分利用。实际运用中，技术人员可以将BIM技术支持下建好的Revit模型导入以后，开展碰撞检查，即查验设计方案中是否存在专业技术碰撞的问题，比如结构与建筑之间是否存在冲突、结构与机电设备安装之间是否存在冲突，水及暖通工程等系统之间的管线是否存在冲突等，在

　　BIM技术建立的虚拟模型之中都可以得到很好的验证。

　　结束语

　　综上所述，随着社会主义市场经济的飞速发展，当前我国人民对日常生活的需求，不再仅仅是吃饱穿暖，对生活的环境要求也越来越高。而老旧小区无论是其环境景观，还是市政配套及生活服务配套，已无法满足经济高质量发展及城市更新需求。因此，做好老旧小区建筑本体改造要素设计，强调渐进式更新，多元主体的共同参与，不断完善城市管理和服务，彻底改变粗放型管理方式。

　　参考文献：

　　[1]梁传志,李超.北京市老旧小区综合改造主要做法与思考[J].建设科技,2016(9):20~23.

　　[2]蔡云楠,杨宵节,李冬凌.城市老旧小区“微改造”的内容与对策研究[J].城市发展研究,2017,24(4).

篇三：老旧小区改造设计理念

　　论老旧小区改造

　　一、确立改造内容及范围

　　老旧小区是指2000年（含）前建成的环境条件差、配套设施不全或破损严重、无障碍建设缺失、管理服务机制不健全，且不宜整体拆除重建的居住小区以及住宅楼。老旧小区改造包含安全问题改造（基础类）、居住功能提升（完善类）及环境治理（提升类）三个方面。安全问题改造方面（基础类），集中解决安全设施、服务设施、公共设施和外部环境四类功能存在的安全问题。包括完善消防水源和消防设施、实施电气改造、规范燃气敷设和改造消防通道、电梯、二次供水、路灯、井盖、甬道、围墙、阳台及外檐、严损房屋等。居住功能提升方面（完善类），优化和完善老旧小区各项设施，补齐功能短板。包括房屋修缮、规范楼内管线、排水管网改造、安装体育锻炼器械、维修补建楼门牌、建设停车泊位、安装视频监控系统、建设邮政服务场所及智能信报箱、规范户外供热设施等。环境治理方面（提升类），整治环境卫生，提升绿化水平，公共服务设施配套建设及其智慧化改造实现，使得小区干净、整洁、有序、美观。包括完善环卫设施，取消垃圾道、垃圾房、垃圾池；修补破损地面，清理小区私搭乱建，恢复绿地，提高小区绿化率；粉刷小区墙面，清除小广告，设立小区公共信息发布牌；整理通信、网络等线缆，优化小区整体环境。

　　有了前面的大原则，在进行老旧小区的前期调研工作的时候就会围绕着以上的改造大项逐步确定更加详细的改造小项。如何确立具体实施的改造小项最主要的工作就是观察与聆听。老旧小区地理位置不同，周边环境配套不同，导致了每个小区的改造需求也不尽相同。在前期的入场调研时，每个小区都安排全专业的设计人员给小区进行“小区体检”，根据小区现状问题结合专业人员的技术为小区出一套初步的“体检报告”。现在的老旧小区已经不再是当初的面子工程，改造的主体已经由政府变为了改造小区的居民。哪些是居民迫切需要的，我们就主要改造哪里；哪里存在问题，我们就主要改造哪里。由于老旧小区的改造资金有限，所以哪些改造项是必要的哪些是非必要就需要专业的设计人员与居民共同进行判断。

　　在前期改造中收集信息是第一步，收集信息分为两种，一种是线上，另一种是线下。线上信息由设计人员牵头制作各个小区的改造项二维码，张贴在小区的主要公共位置，居民可以随时扫码填写自己的改造需求，最终的数据由设计人掌握，作为小区的初步改造方案之一。线下信息则是由居委会牵头给小区居民发放纸质版的改造项问卷调查表，居民填写自己的改造需求，同时这部分将作为今后小区改造方案的重要实施依据。分析收集来的信息是第二步，由居委会组织各方代表开展居民需求对接会，聆听居民代表的发言。设计人员则根据居民的反馈结合自身专业将所有问题排列出先后顺序、主次顺序，这就是小区的深化改造方案。最终改造项的正式确立是由各方代表（设计、住建部、代建单位、街道）共同参会从深化方案中选择实施，同时各方签字确认达成统一意见，为后续改造的实施奠定了明确的方向及依据。

　　二、正式实施改造及难点

　　改造方案确立之后，改造小区还需张贴改造公示牌，向居民收集对于公示的改造项是否满意的调查问卷，所有文件的收集达到一定比例才能正式确认开工。正式施工的过程中，百姓对于之前确认的改造需求仍会有不断的变化。改造过程中的需求调整也随时由会议来确定。街道居委带头组织各方代表参加改造过程中的需求对接会，说明改造需求的调整方向，再由各方确认是否可以予以调实施。如果可以，街道可通过向住建部门申请调整改造方案，住建部审批通过后交由施工的各方主体进行改造需求的调整落实。

　　1.设计难点

　　在施工过程中，设计方面的难点是需要根据现场情况和施工的反馈不断地调整设计实施方案，因地制宜，用不同设计手法解决不同现场的问题。还有就是老旧小区改造最大的难点，区内排水。排水分为建筑主体的排水和小区整体的排水。建筑主体的排水在老旧小区改造当中屋面漏雨的问题可采用防水层重新更换的方法即可解决，而阳台漏雨的问题则是多方面的因素造成的。我们不仅要排查墙面，还要排查窗户周边的构造。有些渗水是由墙面的空鼓开裂造成的，有些则是由窗户与墙交接处不严密或是缺少排水构造造成的。分析原因，找到问题的关键，才能根据具体问题具体解决。小区的整体排水的问题也是多方面的，小区年限较长，区内管线历经改动，目前错综复杂，目前根据已有资料，污水管道尽量维持原来路由，局部破损处更换解决，局部浅埋管线采用保护措施以满足抗压要求。新建雨污分流管线结合其他管线综合考虑路由，避免管线冲突，结合市政接口高程合理规划区内路由，尽最大可能避免管道碰撞冲突。对于市政接口高程偏高，区内雨水无法重力排出的情况，结合街道意见及场地条件，选取合理位置设置一体化雨水泵站加压排出，泵站选型满足区内雨水排放要求，位置合理，方便施工。

　　2.施工难点

　　本工程涉及到多项施工任务，施工范围涉及建筑外檐、屋面防水、局部构件

　　加固、楼道内墙地面、楼宇门维修、加装公用照明、围墙修复、道闸门禁、小区道路雨污水管线整修或新建、绿化提升、电气改造等改造工程等。部分分项工程之间无法进行交叉作业，因此，在施工过程中应充分考虑各工序间的衔接和工期的合理安排。

　　（1）在地下情祝不明的前提下，不得盲目开挖。在实施改造前需各方主体（施工、设计、管线产权单位、甲方代表）共同参会，先由施工及设计方进行全面详细的技术方案交底，再由产权单位提出注意事项及实施的要求进行总体把关。在正式施工地下隐蔽管道时，现场必须有管线单位的人员在场确认，应特别注意接口和闭水及回填环节，严格按标准规范执行,确保每道工序达标。

　　（2）严格控制原材料的进行场检测，加强材料检查及第三方检测的力度，严把材料质量关。

　　（3）以民生为先，文明施工最大限度减少扰民。工程施工现场直接反映出城市建设和发展的文明程度与城市形象。施工单位在施工过程中遵循“不扰民、不堵塞交通、不影响市容秩序”的三不原则，保持作业环境整洁卫生，最大限度地减少对市民和城市环境的不利影响，减少居民投诉件。

　　（4）抓疫情防控，统筹兼顾全力加快推动项目实施。强化疫情防控常态化管理，进一步抓实抓细疫情防控工作，做到严格筛查、严密管控。针对工程施工现场一般都采取了五项疫情防控举措，一是要求施工单位制定疫情防控方案，建立健全疫情防控工作体系，明确疫情防控责任部门和责任人，设置专职疫情防控岗位；二是在施工现场进口设置体温监测点，对所有进入施工现场的人员进行体温检测和“健康码”“行程码”查验，核对人员身份和健康状况，并建立台账；三是在施工现场配备口罩、消毒设备等，定期消毒；四是施工人员进行全员核酸检测；五是加强对施工现场的检查力度，对施工现场不定期抽查，发现问题立即整改，对整改不到位的施工现场立即停工整顿。

　　3.协调难点

　　（1）要处理好与改造小区居民的关系，与居委会街道的改造方案对接要行之有效；同时对于施工过程中对百姓造成不便和影响的时候要及时沟通解决，并且给与反馈。由设计人员、施工人员、甲方代表共同建立现场临时党支部，共同倾听民声解决民愿，积极发挥党员的先进模范带头作用，贯彻落实党建引领，共同缔造。

　　（2）与其他产权改造实施的部署协调。有些小区架空暖气管线高度过低，阻挡消防车通行，消防车无法进入存在消防安全风险。需要后期实施的时候同各方一起协调相关专业部门进行完善设计，确保消防安全这条“生命通道”畅通无阻。有些小区由于燃气管线的历史遗留问题需要进行改造，合理安排好产权单位和老旧小区的改造顺序及改造工期就变得尤为重要。再施工前各方需开会进行改造说明及技术交底，划分好施工操作区域及施工顺序，做到既互不干扰又不影响整体的改造的施工进度。

　　三、打造“EPC+O”的改造新模式

　　1.何谓“EPC+O”模式？

　　这种模式是指“设计施工总承包单位（EPC）+商业运营（Operation）”的综合性机构全面负责老旧小区改造过程中的勘察、设计、施工、建设及后期运营管理。按照“EPC+O”模式，一些改造项目的资金投入由社会资本投资建设，小区居民不用掏一分钱。采用这样的模式，一下子就解决了前期投入的难题。在解决改造资金问题的同时，这种模式还为改造的小区带来了更多实惠。

　　2.“空间换时间”的理念。

　　在这种新模式中，“空间换时间”的关键是“互换”的理念。小区改造过程中，常规模式下加装电梯、加装光伏板等都需要居民出资。按照这个模式可以转变居民出资方式，由拟改造社区的集体经济合作社出面，依托小区停车位、广告位、物业管理等公共“空间”，将“空间”权益以经营管理权的形式进行出资。

　　“EPC+O”中标企业先期投资完成改造后，将成立市场化运营机构，并与老旧小区业委会、等集体签订运营管理服务协议，获得小区未来20年的“时间”效益。小区改造后20年内相关项目运营、管理产生的收益，用于返还总承包单位及商业运营单位的前期社会资本投入。“空间”换“时间”，小区居民收获了更优质的生活品质，社区减少了前期投资、得到了更多经济效益，运营企业则获得了项目和市场，可谓一举多赢。EPC建造统筹模式下，承包商对设计、采购和施工进行总承包，项目初期能解决设计繁琐的问题，同时能避免设计、采购、施工的矛盾，减少设计变更、项目成本，缩短工期，快速形成老旧小区改造项目建造一体化、专业化、效率化、经济化的建造运营落地能力。在未来“EPC+O”新模式，成为解决老旧小区前期改造资金不足、改造后长效管理机制缺失两大难题的有效探索。

　　例如老旧小区的示范区打造绿色低碳的改造理念时，就结合了现状屋面，在保留原有屋顶建筑风貌的同时，加装太阳能光伏板的等改造。这些盘活后的屋顶空间，将来可用于保障性住房、人才公寓、安置房及对外租赁房等。同时，光伏发电可以有效用于社区居民用电、非机动车充电等方面，多余部分还能实现并网，将为社区集体经济合作社带来可观的综合效益。结合老旧小区改造及物业管理实际，提出“空间换时间”的工作思路，着力推动老旧小区居民通过委托公共空间的使用权、收益权、占有权等形式，向运营商换取老旧小区改造资金的支持。

　　四、改造目标及愿景

　　每一个老旧小区改造提升工程，都考虑了“面子”和“里子”问题，都不是“大拆大建”，而是“少拆多改”，它不会单纯地将老旧小区的过往一笔抹掉，而是以小区本身和小区居民需求为出发点，深度挖掘小区里的历史遗留问题和重点难点问题，在尽可能保留原有居民社会网络结构、市井文化和空间神韵的同时，积极引进多元市场主体参与，将过去那些陈旧的、不便的设备设施进行更换和整改，营造全新空间，打造全新场景。小区的安全性和舒适度都得到了提升，更具活力和发展后劲。老旧小区改造是城市更新发展的必经之路，在持续进行、深度推进城市更新和老旧小区改造提升工程的同时，将更注重通过城市体检发现城市的“疑难杂症”，对城市更新进行规划和计划，从点及面，统筹城市规划建设管理。这不仅是关乎改善城市人居环境、增进民生福祉的民生工程，也让天津的文化根脉记忆得以延续，让“天津故事”讲述得更加动人，让那份历久弥新的美好记忆得以传承，在城市的每一个角落，都绽放出芳华与魅力。

篇四：老旧小区改造设计理念

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　　老旧小区改造设计思路

　　确定改造内容先后顺序，按“先民生后提升，先地下后地上”基本原则，改造内容分为如下3类：

　　一、影响生活的民生类

　　1、雨水、污水管网改造。

　　2、破损严重的路面，包括道牙、人行道和黄土裸露的空地硬化。

　　3、屋面防水，调查清楚，不需要全部做的局部修整，特别是坡屋面的，落水管更换。

　　二、影响小区环境类

　　1、弱电入地、入管，可以与雨污水管网改造相结合。

　　2、墙面粉刷（根据实际情况也可以局部粉刷的），包括小区配套的附属设施粉刷。

　　3、小区的绿化。

　　三、提升类

　　1、楼梯间整修、扶手油漆、单元入口台阶、坡道维修。

　　2、需要更换的公共部分门窗。

　　3、道路交通标识、规划停车位。

　　4、小区路灯和楼梯间照明。

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　　5、大门整修，门禁系统。

　　6、电动车棚、充电桩。

　　7、垃圾分类箱。

　　确定改造内容指导原则：

　　根据设计公司初步方案设计预算金额，在不超过发改申请资金90%的数额的前提下（可以超出小部分，预算还需再评审），由分包领导、社区结合业主反映强烈的事项，来确定该小区改造内容。设计公司抓紧时间进行深化设计方案。

　　建议：在考虑“先民生后提升，先地下后地上”基础上，确定改造民生类改造项后，要统筹考虑小资金量的提升类形象工程。

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